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文武兼备,化解房地产风险

 怎么办?一路思考,转眼就到了曲阜车站。一下车站,仿佛从现代地铁空间跌落到了国学文化圣地,“有朋自远方来不亦乐乎”“仁义礼智信”,大堂处处张贴着孔孟经典语录。走出车站,来到一片广场,广场中央树立着孔子的塑像。这就是孔子故里,曲阜。忽然感觉在这淡淡的雾霾之中也裹着浓浓的国学天香。穿越广场,能够清晰看到,以车站为核心的地产在这里扩张延伸,广场外围一片片房地产相连,只不过,全部停工,从远处一瞧,犹如空中楼阁。可以断定,已经烂尾多时。

 

继续前行,到了济宁市区,远眺一庞大楼盘,至少在百万米之上,区内塔楼、多层、商务、别墅综合组合,蔚为壮观。进入小区,左右高楼林立,楼内空空如也,商业地产楼上那明快的玻璃幕墙悬于空中,与幕后水泥框架形成鲜明对比,让人难以分清在建还是在毁的界限。偶尔楼内传出声响,那是讨要薪酬或者工程款项者的抵债房屋。从楼盘空置和路面烂损程度看,已有多时。一打听方知,此处楼盘与那孔子广场楼盘属于一个开发商,大盘施工停止,地产经济下行,资金链出了问题,正陷于困境之中。与此形成鲜明对比的是,多有其他楼盘依然在建,以现代高楼大厦为主调的城市建设的步伐似乎没有停止,也许,这就是中国许多三四线城市地产缩影。

 

然而,与一般三四线城市不同。济宁,一方面,孔孟之道,礼仪之邦,人文思想深邃,此地之人仁义、善思、好礼。另一方面,梁山好汉云集,敢为、善为、江湖义气鼎盛。所以,济宁之地,人杰地灵,文武兼修。站在济宁那号称“世界之最”的斜拉桥上,感受文武之风,对几多“为什么”也就多了几分思考。

 

毫无疑问,房地产是中国经济风险当中的典型代表,如何管控?需要全面风险管理的“文武”兼治。“文“在全面风险管理理念,”武“在有效策略的选择与有力执行。

 

首先,政府。为什么政府连连出台治理政策,是抑制还是助长地产繁荣?一切因为需要。被房地产绑架的地方经济,对房地产是念念不舍的,所以,提升经济的手段还要回到地产之上。抑制的是短期泡沫,助长的是长期理性繁荣。似乎成了理想。明知地产的老虎一旦苏醒,后果可怕,还是要唤醒催情。于是乎,去库存、去产能,启动房地产税费减免措施相继出台,就经济存量来讲(前身也是过去增量)在去库存的策略号召下,房地产市场打开了新的出路。可是,问题不在于此,中国房地产还有结构性问题,试图从区域政策入手解决结构问题,只是简单进行一、二、三、四城市划分,缺少差异化的调控措施,城市马太效应愈加突出,大城市资源垄断,人口净流入增加,就业机会多多,小城市落后追随徘徊,结果就是这样,一线城市如京广沪深部分二线城市房产暴涨。于是,有人出来呼喊,把市场还给市场,放开加大一线城市供给量,如此,房价下降,地产增多---------。可见,政府调控,盯住的是库存,关注的是经济增长,与此同时,放任的东西会更多,不明其状,但一定全是风险。总之,文武兼有所失,缺乏全面风险管理的思维和手段,缺乏全面系统,长短目标兼顾,系统结构化管控。最大的风险是,采取松绑手段得到愈加被捆绑的风险。

 

其次,开发商。房地产业的资源聚集和经济带动效应,注定房地产业成为商家战略最佳选择,从央企难以割舍房地产业的艰难现状可以看出端倪。可是,房地产业并没有摆脱机会越大风险越大的魔咒,也没有跳离经济周期起伏盛衰的周期规律。从长远看,即使同一地区同一地块同一周期下的同一类型地产,其命运也不尽相同。这取自于开发商的风险管理能力,具体讲就是对地产周期规律认知和战略策略的选择。在济宁,有地产大佬采取百万之地同时开发,千军万马搏此一役,以赌的心态应对周期下行预期,结果,风险聚集放大,烂尾楼成了结局。还有同等级大佬,另辟蹊径,采取分块实施,滚动发展的策略,让最终的成功建立在一个个小的成功之上。结果,策略性分散风险,把风险控制在可承受范围之内,安然躲过周期,顺利有序推进整体项目。可见,每一个成功企业家都是风险管理专家。每一个失败企业家都可以归因于风险管理失当。

 

再有,就是那些或无辜或幸运或可怜或可憎的消费者们。本来,去库存的结果应该是降价,消费者当然受益。今日现状,“涨”却成了当前化解风险的利器。消费者们买涨不买跌的定律驱使人们不断交易,全然忘却,“跌”才能抚平自己收入和房价离奇比率的心里创伤。所以,“涨“字不简单,它充满张力,能改变人们预期,刺破人们理性闸门,犹如潮水。可是,是否有人想过,当潮水退去,裸泳者岂能掩藏?当泡沫破裂,谁来接盘?个中博弈宛如炒股。网上有人来了个情景模拟,昨日,股市大涨,房价攀升,有两拨人在房产交易中心遇见,一拔人卖掉了房准备进股市抄底,另一拔人刚从股市中套现准备扫房子,两队人马擦身而过,暗中都说了一个词,SB。这种判断,就像读者看到本文后的心情一样,是与非自己判断,没有答案,相应的后果,自己承担。无论怎样,风险意识的存在始终不可少。当别人贪婪的时候,我恐惧,当别人恐惧的时候,我贪婪,说的不仅仅是反起道而行之的战术,而是对未来风险把握的思维。当全民炒房,比拼的就不是谁当第一个,而是谁不是后一个的风险管理能力。

 

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